被冻结的财富：代际转移中的房产困局与解决方案

你的父母买房子时并没有把它当作投资。他们买它只是因为需要一个住处，因为靠一份收入还能负担得起房贷，因为附近有好学校，因为当时大家都是这么做的。他们粉刷过两次客厅，为了厨房的装修争论了好几年，却从未真正翻新过。他们在这里养育了孩子，也在这里安度晚年。不知不觉中，他们无意间打造了自己一生中最宝贵的财富。

现在他们正努力想办法支付医疗费用，而这栋房子价值 120 万美元。

最近在金融研究中反复出现的一个数字是：124万亿美元。

这是预计未来 25 年内，资产将从老一代转移到年轻一代的总额。分析人士称之为“财富大转移”。媒体对此的报道似乎完全是好消息，尤其是对接受转移资产的人来说。

真的是如此吗？

被转移的财富大多缺乏流动性，其中大部分是房产。婴儿潮一代在房价合理时购入房屋，历经数十年还清贷款，眼看着房产升值成为他们财富的主要来源。而继承这些房产的一代人，却眼睁睁地看着同样的房价让他们买不起房。如今，这些房产还是会落到他们手中，但它们缺乏流动性，承载着沉重的情感负担，法律手续繁琐，而且越来越难以派上什么实际用场。

这就是 124 万亿美元这个标题数字所无法反映的问题所在。

要理解这为何如此重要，就必须了解从 20 世纪 60 年代至今住房领域发生了怎样的变化。住房的性质发生了转变。最初，住房只是遮风避雨的住所，后来逐渐演变为美国中产阶级的主要金融工具。对于收入低于最高收入水平的家庭而言，住房不再是众多资产之一，而是最重要的资产。房地产净值是美国家庭资产负债表上最大的单项支出，远超退休账户、股票以及其他所有资产的总和。

婴儿潮一代是在如今已不复存在的条件下，通过这项资产积累了财富。他们买房时，房价收入比在 2 到 3.5 之间。在接下来的几十年里，随着实际工资的增长，他们还清了房贷。到 2025 年第一季度，婴儿潮一代的房地产持有量已达到 19.5 万亿美元，而 1990 年时仅为这一数字的一小部分。

如今进入房地产市场的千禧一代面临着房价收入比比他们父母买房时翻了一番还多的局面。他们背负着父母没有的学生贷款。他们面临的抵押贷款利率使得中等价位房屋的月供对于中等收入人群来说几乎难以承受。光是首付，再加上房价上涨速度远超储蓄积累速度，就成了一个天然的陷阱。

其结果是代际分裂，这种分裂早已不再循环往复。有能力购买的一代人购买了，而无力购买的一代人即将继承第一代人创造的财富。

房地产是个人所能持有的流动性最差的资产之一。

当你急需用钱时，你不可能卖掉房子的 10% 产权。当你工作变动时，你不可能把房子搬走。你也不可能在不引发长达 18 个月的法律程序的情况下，将房子干净利落地分给四个兄弟姐妹，而这个程序可能会耗尽遗产中原本就捉襟见肘的资金。继承一套位于你无力负担的城市、价值百万美元的房产，绝非好事。这是一个需要抉择的问题：卖掉它；保留它并承担所有费用；出租它，成为房东；或者花费数年时间与兄弟姐妹协商，最终选择哪种方案。

婴儿潮一代目前持有美国约 40% 的住房财富。

其中 61% 的人表示永远不会卖房，但当你了解背后的激励机制后，我认为这并非固执。卖房会触发数十年升值带来的资本利得税。它会将 3% 的抵押贷款利率重置为 7%。在加州，一夜之间房产税账单可能翻十倍。而且，而且反正也没有什么负担得起的房子可以让他们缩小居住规模。

所以他们留着。房子不进入流通。年轻的购房者被拒之门外，只能等待继承遗产——在许多城市，这已成为购房的唯一现实途径。而当遗产最终到手时，流动性不足的问题只是转移了，并没有消失。

Nansen 联合创始人 Alex Svanevik 将接下来的发展形容为一场海啸。他在 2026 年 1 月表示，未来 20 年将有约 100 万亿美元的资产被继承，而推动这些资金流向加密货币的因素是结构性的，而非投机性的。他估计，即使只有 3% 的继承资产流入加密货币市场，其规模也可能比目前翻一番。

3% 这个数字听起来不高？但想想谁会继承这些财富。根据 OKX 最近的一项调查，Z 世代对加密货币的信任度是婴儿潮一代的五倍。千禧一代拥有的数字资产已经超过了他们的父母。我们无需向他们证明加密货币的真实性。他们从小就使用加密货币，就像他们的前辈使用储蓄账户一样。他们需要的是，他们继承的财富能够与他们现有的财富水平相匹配。

这就是差距所在。代币化正是弥合这一差距的关键。

现实世界资产代币化是指在区块链上表示实物资产的所有权。一旦实现，所有权就可以分割、无需经纪人即可转移、存储在钱包中、用作抵押品或进行交易，而无需所有利益相关者的一致同意。这样一来，目前难以解决的摩擦问题就变得可以有效控制。

具体来说，代币化为继承房地产提供了一种解决方案，可以解决目前尚无良好答案的四个问题。

• 流动性：代币化的房产可以部分出售。例如，一位需要 5 万美元的继承人，如果拥有一套价值 50 万美元的房产，可以出售其 10% 的所有权，而不是必须出售整套房产或一无所有。此外，由于底层房地产可以灵活买卖，贷款机构可以对其进行承销，因此以该资产为抵押进行贷款也变得更加容易。出于同样的原因，以该房产为抵押的贷款也变得更加简单。

• 分割：当四个兄弟姐妹继承一处房产时，代币化技术允许每个人以数字形式持有自己确切的份额，并可进行交易、出售或独立持有，而无需就如何处置实物资产达成一致意见。当所有权可编程时，目前因继承遗产而引发的法律纠纷将大大简化。

• 机动性：代币资产可以与股票、加密货币和其他资产一起纳入投资组合。它可以远程管理、跨境转移，并最终用作去中心化金融（DeFi）协议的抵押品。房地产的地域限制不再制约继承人的财务灵活性。

• 可及性：对于无力购买房产但即将继承房产的继承人来说，代币化允许他们部分参与。对于继承份额较小的弟弟妹妹来说，部分所有权让他们能够持有实物资产，而不是立即变现自己的份额。

市场已经朝着这个方向发展。截至 2026 年初，代币化现实世界资产的总价值已达到 260 亿美元的分布式资产和 3880 亿美元的代表资产，并且还在快速增长。房地产目前仍只占其中一小部分，但正在构建的基础设施，例如钱包、链上结算和可编程所有权，其功能已经达到了两年前无法企及的水平。Svanevik 指出，Nansen 今天开发的产品在两年前根本不可能存在，因为当时的基础设施尚未成熟。但现在情况已经发生了改变。

这一切并不意味着代币化就能解决住房可负担性危机。房价不会因为所有权更容易转移而下降。市场中的结构性问题，例如供应限制、利率锁定以及房价与工资长期脱钩等，依然存在。我们也不知道，将大多数家庭拥有的最后一项非流动性资产金融化，究竟是改善了他们的生活，还是仅仅让他们的问题更容易被转移。

代币化解决的是一个更具体、更紧迫的问题。它关乎当价值 25 万亿美元的房地产财富在两代人之间易手时会发生什么：一代人将所有财富都投资于房地产，而另一代人则认为财富是流动的、数字化的，不一定与实体地址挂钩。

对于大多数拥有房屋净值的人来说，现有的房屋净值提取工具并不实用。套现再融资需要放弃 3% 的抵押贷款利率，转而选择 7% 的利率。房屋净值信用额度（HELOC）和房屋净值贷款都要求收入符合条件，而退休人员往往难以达到。逆向抵押贷款背负 30 年的污名，并造成遗产继承方面的复杂问题。出售房屋会同时触发税务陷阱和利率重置。每一种选择都会给持有者带来他们无法承受的损失。

财富转移已经开始，规模约为每年 1.5 万亿美元，并且还在加速。第一批千禧一代将在 2026 年年满 45 岁。摩根大通、贝莱德和富兰克林邓普顿在过去两年中都已涉足代币化资产领域，为这一时刻构建基础设施。Robinhood 首席执行官弗拉德·特内夫去年撰文指出，这种财富转移正伴随着技术变革，未来几年将至关重要。

继承这笔财富的这一代人已经习惯于把金融资产放在钱包里，而不是文件柜里。真正的问题在于，他们如何应对目前这种依赖纸质文件、通过经纪人进行交易的体系。

每一代人都用自己熟悉的语言积累财富。下一代人则需要将其翻译成另一种语言。