对话Bitwise顾问：为何买房不再是最佳投资，比特币才是未来

整理 & 编译：深潮TechFlow

嘉宾：Jeff Park，Bitwise 顾问
主持人：Kevin Follonier
播客源：When Shift Happens
原标题：Why Buying a House Is the Worst Investment You Can Make - Bitwise Advisor - Jeff Park | E167
播出日期：2026年4月16日

要点总结

Jeff Park 是一位资深的宏观策略师，同时也是 Bitwise 的顾问。他坚信，当前的金融体系已经对年轻人失去了意义，尤其是在住房成本高昂以及人工智能可能取代整整一代人工作岗位的背景下。他指出，房地产实际上是一种贬值资产，而比特币则是终极的财务避风港。此外，他还预测，人工智能的快速发展将引发全球范围内规模最大的比特币采用浪潮。

他提出，“占领 AI (Occupy AI)” 将成为 Z 世代和 Alpha 世代的一个关键转折点。在这一时刻，这两代人将通过类似于千禧一代在金融危机期间的“顿悟时刻”发现比特币的潜力。通过这一过程，他们将更深入地了解数字资产和投资的本质。

此外，Jeff 对房地产代币化 (real estate tokenization) 的潜力持非常乐观的态度。他认为，代币化有能力彻底改变现有的金融体系，并为普通人提供更公平的投资机会。

这段内容探讨了这些关键时刻如何影响我们对数字资产和投资的理解，以及未来可能带来的深远影响。

精彩观点摘要

关于房地产与财富的真相

• “房价上涨的原因，根本不是房子本身变得更有价值，而是美元一直在贬值。房子是折旧资产，税法里就白纸黑字写着，你可以在20到30年内抵扣折旧——我们其实早就知道房子是贬值资产。”
• “曼哈顿过去十年的平均房价其实没有上涨，是持平的。真正上涨的，是那些被当作财富储存工具的顶层豪宅——它们根本没人住，只是有钱人资产负债表上的一行数字。”
• “今年美国申请住房贷款的人，平均年龄是59岁。这不是在买第一套房——这是在买第三套、第四套房。而这些人，正在和那个想买人生第一套房的25岁年轻人抢。”
• “在纽约，租房在经济上就是正确答案。当你自有住房，要缴税、缴管理费、缴维修费、缴房贷保险和财产保险，算下来净收益率不到2%，运气差的时候连1%都不到。你不如直接把这笔钱放进货币市场基金。”
• “现在有了一种更好的财富储存方式，这种财富不需要维护，不占物理空间，不会被每年征税，你也不用担心被政府列入名单之后财产遭到没收——那就是比特币。”

关于 AI 与“占领 AI (Occupy AI)”

• “我们从未见过像AI这样具有颠覆性的技术，它有可能彻底取代劳动力，同时让企业实现创纪录的利润。亚马逊裁员3万人，股市创历史新高——这就是‘自由意志价格崩塌’的最直白注脚。”
• “AI 正在剥夺人类自主决策的能力。历史上每一次技术革命——电力、飞机、邮件——都是在放大人类能力，而AI有可能直接让人类的‘工作本身’消失。”
• “AI 的本质，就是最终集中化你的所有数据，收割它，然后用它来取代你。如果我的数据在让模型变得更聪明，我需要得到某种形式的补偿——而这种补偿机制，理论上只有加密货币才能实现。”
• “每个代际都需要一个觉醒时刻，才能发现比特币。千禧一代的觉醒是金融危机，Z 世代和 Alpha 世代的觉醒将是 Occupy AI——他们会从与 AI 竞争工作的切身痛苦中，找到比特币。”
• “AI 和比特币有一个共同的逻辑内核：能源消耗。如果你不认同AI带来的负面外部性，那么用同样能源换来的稀缺资产的另一面，就是比特币。你可以用选择比特币来投票。”

关于投资框架与逻辑

• “价值投资的基石假设——以无风险利率定价一切——正在瓦解，因为美国的信用质量本身正在被挑战。把这个假设拿掉之后，你会更清晰地看到世界：真正驱动价值的，是意识形态，而不是便宜不便宜。”
• “你妈妈其实比你想象中更懂投资。她知道最有价值的东西有时存在于实物世界里——一只爱马仕包，在过去20多年里的表现持续跑赢标普500。”
• “多元化并没有死，只是你要拓宽视野，去找那些真正与全球流动性周期不相关的资产——黄金、艺术品、好酒……这些资产的逻辑跟标普6800点还是6200点没有任何关系。”
• “我真正感兴趣的代币化，不是贝莱德货币市场基金的代币化，而是那些长尾资产——顶级红酒、游艇——让普通人用100美元就能持有一份。这才是代币化真正的机会所在。”
• “与其想着拥有比特币能带来多少上行收益，不如想想——如果没有比特币，你暴露在什么样的下行风险里？不拥有比特币，本质上就是在做空比特币。”
• “如果只让我选两种资产，比特币必须是其中之一——它是与全球资本市场所有其他事情最不相关、最正交的资产。另一种，是以美元为基础、能产生收入的资产。”

关于社会与未来

• “美国最大的优势，同时也是它最大的弱点，就是人口的多样性。这实际上是来自东方的一个已知攻击向量……多元化会摧毁这个国家。”
• “当你意识到楼上楼下、街道邻居全都在同一种爱国主义的感召下，无法掌控自己的命运——这是一种很奇异的感觉。”
• “我不告诉孩子们‘熟能生巧’，我告诉他们练习不是为了完美，练习是为了进步。没有什么是完美的——比特币也不是，但它在进步。我们所做的每一件事，都是在追逐那个理想的方向。”

（以下为原文内容）

Jeff 早期接触货币贬值

主持人 Kevin：你之前提到过你小时候有过很早接触货币贬值的经历。能讲讲吗？

Jeff Park：我是在美国和韩国两地长大的，小学阶段有一部分时间在韩国度过。我在韩国经历了1997年的亚洲金融危机，那场危机震惊了整个世界，也在我心里留下了深深的印记。当时我只是二、三年级的小孩，但你能感受到整个国家在一种奇异的集体状态里——所有人，楼上的、楼下的、街道对面的邻居，都被同一种爱国主义凝聚在一起，面对一个他们无法掌控的命运。那种感觉很奇特：当你意识到一个国家的主权货币贬值，能把所有人团结到这种程度。对大多数美国人来说，最接近的类比大概是9/11——那场国家创伤让左右上下所有人凝聚在一起，思考美国是什么、代表什么。货币贬值也能产生同样的凝聚力。

1997年的这段经历给了我很大的冲击，但同时也让我看到了一个国家的力量——当人民被动员起来，以有原则的方式面对主权危机，捍卫人民利益的时候。还有一件我记得很清楚的事：韩国政府当时要求全体公民捐出黄金，以充实国库，帮助偿还 IMF 的救助贷款。在美国，IMF 可能听起来是个中立机构，但在很多新兴市场，IMF 是一个政治色彩极重的词汇，被怀疑、被鄙视，甚至被视为有政治图谋的存在。我很早就见识到了这一面，有时候我会想，这些经历或许在某种程度上，是我二十年后走上加密货币这条路的伏笔。

Jeff Park 是谁？

主持人 Kevin：那么你是谁？

Jeff Park：我是 Jeff Park，但我想我在某种意义上，代表着很多力量的交汇。一方面，我是在美国长大的韩裔，有东方思维的底色，所以我可以在东西方叙事之间充当某种桥梁——无论是全球化带来的繁荣，还是因此产生的社会张力。另一方面，从代际的角度来说，我是2008年进入职场的——毕业之后的第一份工作在摩根士丹利，正好站在全球金融危机的第一线。

但这也很让你很快意识到——这个世界上没有什么是真正坚不可摧的，学校里教给你的很多东西并没有那么扎实。这很令人谦卑，但你也可以把它转化成一种动力，去建立自己的思维方式。这段经历也让我成为了一代人的缩影——一个在金融危机中进入社会的千禧一代，因此对机构和中介产生了深深的不信任，并在社交网络、各类事业和生活的方方面面，都渴望非托管的、自主的解决方案。

美国多样性如何既是优势又是弱点

主持人 Kevin：你小时候亲历了货币贬值，2008年入职时又看到金融体系的幻象破碎。现在我们身处纽约——世界金融中心，物价高得离谱。我来自瑞士，在新加坡生活，这两个地方都不便宜，但来到这里还是觉得离谱。我实在想不通，普通人怎么活得下去，这一切都和你童年经历的那件事有关，只不过现在更急迫了。我们在看什么？该怎么办？

Jeff Park：美国最大的优势也是最大的弱点，那就是人口的多元性，以及这种多元性贯穿整个人口结构和社会肌理。你经常会听到亚洲评论者预测美帝国衰落，他们通常会抓住一个核心观点：多元性会杀死这个国家。我小时候经常听到这种说法。这一点在韩国与中国、韩国与美国的地缘政治关系里一直若隐若现，而现在这些趋势在美国国内的政治运动中已经全面浮现。问题的核心在于：当人口结构如此多元的时候，很难形成一种真正的国家凝聚力。在韩国就简单得多，我们都是韩国人，有共同的历史根基，经历过殖民压迫，这些共同的苦难给了我们一个凝聚的向量。而在美国，历史如此丰富复杂，很难找到那个显而易见的、能让所有人感受到"我们共同牺牲过"的联结点。韩国有义务兵役制，所有男性无论阶层、无论教育程度，都必须服役——这在创造一种社会同质感方面发挥了巨大作用，以色列也是如此。而在美国，你会问：什么才是那个让所有人共同拥有的美国经历？这个问题很难回答。美国政治通常把分裂线划在左右之间、阶级之间、老幼之间，但我认为这些维度都是干扰项，都是逃避。真正的核心是——年轻一代之间缺乏国家凝聚感，而这正是最值得珍视、也最难建立的东西。

我们今天从破碎的金融系统中看到了什么

主持人 Kevin：现在的金融体系出了什么问题？

Jeff Park：我们正在看到一个彻底失控、彻底崩坏的金融体系的种种表现。人们会用"K 型经济"来解释社会层面发生的事情。K 型经济指的是，一部分人因为资产通胀经历巨大的经济繁荣，而另一部分公民则处在向下的通道里，对他们来说，这是衰退。他们没有工作，找不到工作。两者之间的差距在不断扩大——这就是 K 字形的含义：一条线往上走，一条线往下走。

“K 型系统”如何在房地产市场中体现

Jeff Park：你在纽约可以通过房地产这个资产类别看到它。你可能会惊讶，纽约市房地产过去 10 年的平均价格其实没有上涨，是持平的。你会惊讶，是因为很多叙事会让人以为纽约房地产经历了不可思议的繁荣，尤其是那些惊人的高塔、摩天楼，以及中国和俄罗斯资本进入住宅开发的报道。但这也不算错。

我们在房地产里看到的也是 K 型经济，作为储值工具被需求追逐的超豪华单元表现很好。它们并不被真正居住，而是资产，人们买下来放在资产负债表上保存财富，这部分表现很好。如果你有一套 2000 万美元的顶层公寓，7 年前买入，现在可能可以换成 3000 万美元的顶层公寓，你是赚钱的。

但如果你买的是普通住房，也就是你真的打算住进去、养家、对城市产生某种生产性经济贡献的房子，而且价格更接近所谓"可负担"范围，那些房子实际表现可能是下跌或持平。

曼哈顿有一个叫豪宅税的东西，只要公寓销售价格超过 100 万美元就会征收这个"豪宅税"，但今天在纽约，100 万美元可能只能买一个 studio。这个税大概是三四十年前设立的，那时 100 万美元的公寓确实可能意味着某种奢华。因为它没有和通胀挂钩，政府当然不会主动把一个能扩大税基的东西按通胀调整，所以现在几乎所有二级市场交易的公寓都会被这个豪宅税打到。

那些对城市经济生活更有贡献的住房，反而价格下跌或持平。纽约本身就是一种悖论。它是两种人生故事在同一个地方展开的城市。你从新加坡或瑞士来到这里，会看到每个人的经验都可能完全不同。所有这一切，在我看来，都是好资产短缺的症状。

房地产的问题并不新。很多人谈资本主义的衰落时，会把矛盾指向房地产，因为土地从定义上就是稀缺的。土地稀缺，围绕物理空间形成的社区也稀缺。曼哈顿房地产之所以昂贵，是因为人们想在商业发达的地方、在人与人靠近的地方工作。当你把这些社会组件叠加上去，土地的价值会因为这种社会权力的交汇而高于原本的历史水平。人类文明一次又一次出现这种情况：只要某个地方释放出活动的核心，土地就会繁荣。

美国的问题在于，我们拥有运行全球金融体系的巨大特权。我们常说美元是美国最大的出口，这是真的，但它有成本。成本就是离岸资金最终必须回流并投资美国资产。这就是贸易赤字和资本账户盈余之间的对应关系。如果美国要继续维持贸易赤字，按照定义，我们就需要持续的离岸资本流入美国资产。这就是美元运转的方式。

你本质上是在为美国资产创造一个被制造出来的市场。离岸投资者需要有地方停放余额，这就创造出很困难的环境。因为那个市场和我、你是否真正住在纽约无关，也和我们在这里生活、为经济做贡献的生产力无关。它不是围绕我们作为居民的成本结构来定价，而是围绕美国资产作为主权储值对象来定价。当一个房地产市场里存在不同的动机，就一定会出现定价问题。

新的房地产投资者应该如何思考

主持人 Kevin：对于一个30岁或35岁、存了一些钱、想做一笔合理投资的人来说，他该怎么想？他可能勉强够得着纽约一套单间公寓的首付，但你说单间公寓已经要100万美元了——理论上，100万美元应该是稀缺的、豪华的，但你又说不行，你要买的是2000万的顶层豪宅才行。

那我们父母那一代说的"去买套房、去买房地产"这条路，对我们这一代人来说还适用吗？

Jeff Park：房地产是一个很好的例子，说明我们真正要反思的，不是房价在上涨，而是美元的价值在下降。从本质上来说，房子是需要维护的，它是一种资本支出——东西会坏，需要维修，有房贷税、房产税和各种维护费用。买了房子之后，还有大量的资本投入要持续进行。房子并不会随着时间变成黄金，反而会不断折旧，你必须持续修缮，所以房子本质上是一种折旧资产。事实上，美国税法白纸黑字地写着，房屋会在相当长的时间内贬值，房地产投资者可以在20到30年内申报折旧扣税。所以我们其实早就知道，房地产是折旧资产。

那为什么它的价格还在涨？首先，是因为美元在持续贬值。其次，是人们把房产作为主要的储蓄方式，因为它让你锚定在经济生产力之中——比如说，你想把孩子送到好学校，而公立学校通常按学区划分，你要交大量房产税才能获得入学资格。所以房屋所有权背后捆绑着很多社会功能，这些功能持续推动着房价跟随通胀上涨。

问题来自两个维度：一个是人口结构，一个是流动性转化本身。从美国市场来看，今年申请住房贷款的美国人平均年龄是59岁——这个数字应该让人警觉。59岁的人大概不是在买第一套房，而是在买第二套、第三套、第四套。而这批人，正在和你说的那个25岁、想买人生第一套房的年轻人直接竞争。

我们在住房领域面临的问题，是一个非常特殊的代际问题：房产作为财富储存工具的角色，和让家庭能够真正安家、养育下一代的社会需求，已经完全对立起来了。很多年轻人的生命旅程被困住了，因为买房根本遥不可及。还有一个资本管控的维度：你听到越来越多的纽约人搬去德克萨斯州奥斯汀，因为纽约税太高。但结果呢？奥斯汀的本地人也很不满意，因为他们的房价被重新锚定到了纽约的经济基准，而不是他们自己当地的市场——这又制造了新的可负担性危机。这是一个资本管控的问题，也是一个跨代际的流动性转化问题。这两个维度都是政策制定者可以调整的杠杆。美国曾提出过50年期房贷来实验流动性转化。但这只是这个社会最大问题的一个开端——那就是年轻人根本买不起房。

主持人 Kevin：我从一个理性的普通男性角度想：工作了几年，有女朋友，结婚，有孩子，大概率需要房子。但我也希望这是一个聪明投资，因为我把很多年工资、很多辛苦劳动都放进去。现在你告诉我，多数这类投资其实不是好投资，是坏投资。那如果我 30 或 35 岁，存了 10 万、20 万、50 万美元，也能去申请房贷，我到底该怎么办？

Jeff Park：这正是问题所在。我经常告诉搬来纽约的人，纽约本质上是租房者市场，租房在经济上更划算。因为当你拥有一套房，你要付税、公共费用、维护费、房贷保险、房产保险，所有这些最终都会吃掉收益，以至于你的资本化率可能低于 2%，幸运的话才有 2%，有时甚至低于 1%，这意味着你还不如把钱放进货币市场基金赚 3.5%。你之所以仍然接受低于 1% 的回报，只是因为你希望房价上涨，所以整个路径其实是押注房价上涨。

对于年轻人来说，至少在纽约，租房在经济上是正确的选择。不过，我的看法会在你有了家庭之后改变。一旦有了孩子，稳定性变得更重要——你需要确定孩子能上哪所学校，需要为接下来15年的生活做规划，这种安全感和确定性是需要付出溢价的，所以你确实需要做出承诺。但这已经不是一个经济决策了。你在那个阶段买房，不是因为房价会涨，而是因为你在组建家庭，需要一个稳定的社会安全网。这也是我认为年轻人越来越不想要孩子的原因：在经济上来说，永远租房才是最优解——直到你不得不有孩子。而如果有了孩子，就租不了房，整个循环就断掉了。要么你不要孩子，要么你要孩子但压力大到不想面对。

另一个常听到的选项，是等上一代去世、等财富传承下来。这在亚洲很普遍，在日本尤其严峻，在韩国也有类似问题——大量财富集中在婴儿潮一代手里，这些财富终究会传下来，但有一个时间差。他们活得更久，而千禧一代在成长，资产却没有随之价格下降。这个时间差制造了年轻人和老年人之间的巨大摩擦。

人们如何应对当前的购房投资危机

主持人 Kevin：所以我要么等到60、70岁父母去世留下房产，要么就另寻出路。25岁、30岁、35岁的人，有没有别的办法？

Jeff Park：有的，现在确实有一种比房地产更好的财富储存方式。这种财富不需要维护、不占物理空间、不需要维修、不会每年被征税、也不存在被政府以任何理由没收的风险——那就是比特币。比特币对我来说之所以如此重要，是因为它会直接缓解房地产的压力点。换句话说，一个人过去在纽约买 4000 万美元顶层公寓，是因为他需要保存财富，需要移动 5000 万美元，而历史上他不知道如何轻松移动 5000 万美元。现在他可以直接买比特币，你不需要为它支付年度服务性质的税费，也不需要担心征用。理论上，美国财产权中存在各种可能，如果某天他们认为你应该出现在某个名单上，资产可能会被没收，比特币让你不必担心这些东西。

这意味着这部分钱将不再流向房地产。如果这些钱不再流向房地产，房地产需求曲线就会被重置，房价可能会下降，年轻人就能买房。当然，围绕不断保护房价上涨存在庞大的政治装置，因为住房所有权带来富裕，是美国梦的基础社会契约。而比特币正在从根本上挑战这一点。

我认为这是 Bitcoin 普及最大的测试：更多人需要把 Bitcoin 视为相对于房地产等其他资产的主要储蓄来源，然后得出同样结论：这对社会整体是双赢。短期痛苦可能是房价下跌，但作为储值方式，它效率更高，也比今天的财产制度少得多歧视性。

房价上涨的原因，归根结底不是房子本身变得更有价值，而是美元一直在贬值，同时人类倾向于聚集在生产力更高的地方——资本主义的自然规律就是强者恒强。如果没有出口，这种张力终将断裂。我们在纽约已经看到了这一点——这个资本主义世界的灯塔，居然出现了一位左翼色彩浓厚的市长，没有人能预料到这一天。

智能投资者框架解析

主持人 Kevin：聊聊你写的文章吧——《智慧投资者的陨落与意识形态投资者的崛起》。什么是智慧投资者？为什么他陨落了？

Jeff Park："智慧投资者"是我借用来描述 Warren Buffett、Benjamin Graham 这类投资者做法的一个框架。当人们谈到价值投资，过去有一套非常具体的含义：买那些相对现金流便宜的股票，买交易倍数低于成长股的股票，关注股息而不是利润再投入。总结起来就是一个字：便宜。

我的论断是，这个时代已经结束了，而且已经结束很久了——因为如果你看今天全球表现最好的资产，便宜并没有带来好回报。真正表现好的，恰恰是那些具有稀缺性的东西，就像我说的那些顶层豪宅一样。智慧投资者这套框架建立在很多学校里教的假设之上，但我认为这些假设现在已经完全瓦解了。

其中一个核心假设是：一切资产必须以无风险利率定价。无风险利率就是国债利率——这是一切定价模型的基础，是资本资产定价模型（CAPM）、折现现金流（DCF）和股权风险溢价的基石。但我们对无风险利率的所有认知都在发生改变，这也是60/40投资组合越来越失效的原因——美国国债和股票市场之间的相关性越来越高，因为"无风险"这个根本概念正在被挑战。为什么？因为美国的信用质量正在被挑战。

把"无风险利率是所有资产定价的锚"这个假设拿掉之后，世界就变得更清晰了：什么是今天人们真正在购买的、具有意识形态重量的东西？什么是超越"便宜"之外的价值驱动力？这就是我说的"意识形态投资者"。文化、AI 如何影响人们的投资意识形态、地缘政治——这些都是真实的价值创造机制，而不是需要对冲掉的噪音。

意识形态投资者会做什么

主持人 Kevin：意识形态投资者具体怎么做？

Jeff Park：意识形态投资者花大量时间思考未来会发生什么——而过去的模型无法告诉你这些，因为那些模型的前提正在被重写，所以你需要向外看。怎么在这样的市场里获得优势？你要深入思考资金流向，思考流动性范式的转变，思考各类资产的买家来自哪里。你还要考虑资产操纵的可能性，以及如何让自己置身于这种操纵之外。所以你需要构建一套投资框架，让自己能够以大多数人从未告诉过你的方式，退出某些动态。

举个简单的例子，妈妈们对什么东西有价值，有一种天然的直觉。她们知道，最有价值的东西有时候存在于实物世界里——比如那件独一无二的珠宝，或者那只爱马仕包，过去二十多年里一直跑赢标普500。顶级艺术品也是另一类不属于传统股票投资范畴、但能作为财富分散工具的资产。妈妈们对这种投资范式的洞察，其实远超那些接受传统金融顾问教育的人。

你的财务顾问告诉你：60/40，买股票买债券，再有点钱就买私募股权、私募信贷、风险投资。但这些，本质上都是同一件事——它们全都与无风险利率和宏观周期的同一个全球套利交易相关联。你真正想要的，是另一个与这些完全无关的资产池，这才是真正的多元化。

在这个框架下，加密货币和比特币是有用的代理——因为至少在比特币 ETF 推出之前，这批投资者与股票市场是相互独立的，比特币的价格变动与股市的涨跌无关。我认为，在主流资产之前，个人投资者仍然有很多这样的机会可以去发掘和受益。加密货币、黄金、爱马仕包、宝可梦卡牌、球鞋……这些都是例子。

数据在财富创造中扮演的重要角色

Jeff Park：还有一个尚未找到产品市场契合点的重要资产类别，那就是数据。你的数据其实非常有价值，但现在大多数人在免费送出去，因为他们不知道怎么变现。我这一代千禧一代，是在 Facebook 的成长过程中懵懂地把数据交了出去，没有意识到其中的代价。但年轻一代更清醒，他们更了解创作者经济，知道如何在数据流通中介一个环节、从中受益。所以我认为数据在未来可以成为一个资产类别，每个个体都需要意识到自己拥有什么、如何将其变现。

预测市场就是一个很好的例子——我认为这是一个即将爆发的巨大资产类别。没有任何