消费产融RWA：不动产与消费升级的新出路

来源：叶开问

当前，许多关于现实世界资产（RWA）的讨论集中在特定资产包或企业层面。对于房地产是否适合做RWA的问题，答案是内地的不动产机会有限，但在海外如新加坡、迪拜和美国等地则存在一些可能性。至于消费类资产，例如积分或门店流水，它们主要表现为现金流而非传统意义上的资产。然而，从一个更宏观的角度——即消费升级视角来看，这些元素能够整合成一种综合性的消费产融模式。

在这种模式下，商业不动产被视为固定资本，品牌商户代表了经营性现金流，而消费者则是通过购买行为积累积分及参与消费场景的关键角色。文化娱乐活动可以作为吸引顾客流量的重要手段，当所有这些组成部分被有效地结合在一起时，便形成了一个具有潜力的优质RWA资产包。

特别是对于那些难以直接证券化的消费积分而言，在一个广泛的消费产融框架内将其转换为RWA可能是最佳选择。这是因为消费积分本质上是一种负债型资产，如果缺乏足够的流动性，则会逐渐丧失其吸引力。通过将面向消费者的负债转换为对忠诚度运营特别目的载体(SPV)的企业间现金流，这种模式为消费积分提供了一条可行之路。

整个消费产融体系可进一步细分为以下几个部分：

• 经营成本—涉及商业不动产等固定资产及其租赁关系；
• 营销成本—包括广告投放与流量获取；
• 消费主体—指的是最终消费者；
• 消费场景—涵盖商品购买以及积分累积；
• 积分应用—如会员福利兑换；
• 复购促进—利用积分奖励鼓励重复购买；
• 新客户推荐—借助积分机制增强用户粘性；
• 产销数据分析—围绕消费者行为生成的数据资产；
• 数字营销策略—运用IP营销创造价值。

该模型的核心理念在于“消费即生产”。它强调的是如何将不同类型的资产——无论是实体财产还是虚拟信息——转化为有价值的金融工具。比如，通过将商业地产与商家经营活动产生的现金流相结合，并引入消费积分、消费数据以及文化娱乐领域的流量变现等方式，共同构建起一个复杂的生态系统。

长远来看，大消费产业的发展需要分阶段进行规划，首先是建立基于实际资产的稳固基础；其次是开发更多样化的应用场景和服务；再者是探索去中心化金融服务的可能性；最后是实现线上线下融合，打造沉浸式的消费体验空间。

总之，对于寻求转型的传统零售业、新兴品牌以及文旅项目来说，采用消费产融RWA模式或许是一条值得尝试的道路。同时，这也要求相关企业不仅要在产品和服务上下功夫，还要善于讲故事，创造出独特的品牌形象和文化氛围。

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